在昨天举行的全国政协会议上，国务院颁布的最新政策行动引起了与会委员们的积极讨论。

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昨天，记者就这个热门话题采访了广州的相关人士。根据了解，有些市民对于新“国五条”中关于“二手房个税要按转让所得的20%计征”的规定提出质疑。这些市民认为，如果转让所得是按照成交价与购入价之间的差额计算，那么对于购买毛坯房的人来说并不公平。此外，购买房产还需要支付购房利息和交易手续费等成本。税收研究中心主任杨卫华在昨天的分析中指出，“转让所得”应该是根据售出总价减去购入价的“差额”，再扣除装修和交易手续费等成本才能算作合理。比如说，如果一套房产卖出100万元，一次性付款买入50万元，花费30万元用于装修，花费5万元用于交易手续费，那么需要计算的个人所得税应该是(100-50-30-5)x20%=3万元。据房地产业界专家观点，若考虑到装修等费用的扣除，那么纳税过程将变得更为复杂；这将为纳税人提供少缴税款的操作空间，因为装修成本没有统一的标准。如何计算“转让所得”中的卖房个税，税率为20%？\n焦点1：卖房个税的计算方法是什么？专家指出，购房者和业主在咨询中介机构关于“转让所得”如何计算时，往往会误解为要按照成交价的20%来计算个人所得税。然而，正确的做法应该是将卖房收入减去买房支出，再扣除装修等费用，所得税将按照这个净收入来计算。与以往按成交价的1%计税相比，按照20%计算将增加很多成本。为避免这种误解，购房者和业主应当准确了解相关计税规定。周峰指出，条文提及的“转让所得”，应该被理解为“出售房产所得款项减去购买房产所支付的金额”。这种解释也是目前广州房地产行业普遍采用的理解方式。中山大学税收研究中心的杨卫华主任指出，根据国务院文件，如果计征基数被描述为“差额”，那么意思就是指“成交价减去购入价”。例如，一套房产卖出100万元，购入价为50万元，那么需要缴纳的个人所得税为(100-50)x20%=10万元。然而，实际上国务院文件表述的是“转让所得”，也就是说，在“差额”的基础上，要扣除装修和交易手续费等成本才是合理的。例如，一套房产卖出100万元，一次性付款购入价为50万元，装修费用花去30万元，交易手续费花去5万元，那么需要缴纳的个人所得税应为(100-50-30-5)x20%=3万元。专家们认为，如果以减去装修等费用作为计算纳税基数，税费将大幅减少，而且这更符合实际情况。如果不这样做，购买毛坯房的房产在二手房交易中将面临大幅增加的个人所得税，这是非常不公平的。实际上，在2024年7月底发布的《国家税务总局关于征收个人所得税有关住房转让所得问题的通知》（国税发[2024]108号）（以下简称“108号通知”）中，明确规定了“所得”的定义。根据个人所得税法，住房转让所得按实际成交价计算，纳税人可以在转让前提供有效证明，用于扣除住房的装修费用和住房贷款利息等。一些房地产业内专家认为，在征税过程中，如果能够扣除装修等费用，就会增加操作的复杂性，并为减少纳税额提供了可行的方案。焦点2會如何具體實施收取銷售房屋所得的20%？专家表示，新发布的“国五条”细则是对之前地方操作细则的简化版本。而在新细则发布之后，我们需要关注的是地方如何具体落地执行按成交价1%计收的细则。很多购房者希望，广州可以根据房产持有时间和其他条件细化不同情况，并制定不同的征收方式。例如，目前佛山市区对于二手房交易的征税方法主要有三种。第一种是对于不满足五年的二手房，都按照评估价减去发票价的金额，征收20%的个人所得税。第二种是满足五年且为唯一住房的情况下，可以享受免征个人所得税的政策。第三种是满足五年但不是唯一住房的情况下，如果没有发票，按照评估价的2%计算个人所得税；如果有发票，同样按照差额征收20%的个人所得税。当被问及如何制定地方个税细则时，杨卫华解释说，根据国家税务法，个人所得税的征收可根据三种情况确定税率，但没有包括1%的税率情况。实际上，关于二手房个税税法的规定都是按照转让所得的20%来计算，只是在具体操作时，广州市税务部门认为，在计算过程中，“按成交总价1%计收”所得的税额和“按转让所得20%计收”所得的税额在理论上是相当的，只是在个别案例中可能会出现微小的差别。由于按照成交总价的1%征收更方便，因此可以接受按照这种方式进行实际征收操作。所以，“按照成交价的1%收费”本来就是地方操作规定的简化版本。焦点3是否可以制定“阴阳合同”以报低成交价？行业内人士表示，一些人认为在新政策出台后，二手房交易中的"阴阳合同"现象可能会更加普遍，买卖双方可能更倾向于以低价成交的方式来规避税费。举个例子，假设一套房子的购买价格是50万元。如果能够通过报低成交价来达到50万元，那么一般情况下就不需要支付二手房的个人所得税。一些行业专家认为，如果按照新的方式征收个人所得税，那么在计算转让收益时，可能会采用当地房地产管理部门评估的市场价作为“出售价”，而不一定采用买卖双方报告的交易价。中原地产区域总监潘婉霞表示，一旦新政生效，企图通过报低价来避免缴纳更多税费的行为将变得十分困难。当前广州房产部门的房产评估价已经大幅提高，部分房产评估价甚至高于成交价，因此很难以低报价格来避免税费。如果你想抓住最后一班车，但又担心可能遇到麻烦，该怎么办呢？业内专家表示，目前尚不清楚广州市新“国五条”操作细则的具体内容和实施时间。因此，很多购房者担心在未来税费增加和二套房首付门槛提高的情况下错过最后购房机会，希望能够在新政实施之前赶在最后时刻购房。为了避免这种风险，购房者可以在合同中明确约定应对新政的解决方案。然而，他们对于新政策的执行速度感到担忧，担心自己会成为第一个遭受新政策影响的人，那么应该如何应对呢？合富辉煌首席市场分析师黎文江认为，对于房价上涨过快的城市而言，收紧二套房贷政策仅为特定措施。预计中央政府可能会采取3个月的观察期，以确定哪些城市需要收紧房贷政策。最晚在三季度，这项政策将在一些城市实施。对于想要赶末班车但又有担忧的购房者来说，地产中介经纪也提供了一些建议。在签订合同时，可以明确约定遭遇新政策后的解决方案，例如"按照新政策，双方各承担一部分税务责任"或者"如果新政策不允许获得房贷批准，将无条件解除合约"等调控措施。推荐阅读：信息时报报道了返工潮引发的热门租房现象，以及如何选择二手家具满足住房需求。另外，即将到来的情人节，我们可以考虑哪种礼物最能让女孩开心。此外，新年将至，我们还需要做好家居安全的防火、防爆、防盗攻略。

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